بررسی وضعیت ملک در مناطق ۲۲ گانه تهران


وضعیت دو ماهه نخست سال جاری بازار مسکن تهران باعث شد تا مناطق جنوبی از نظر نرخ رشد قیمت در بازه زمانی ۶۲ ماهه از مناطق شمالی پیشی بگیرند.

بررسی وضعیت ملک در 22 منطقه شهر تهرانبررسی وضعیت ملک در 22 منطقه شهر تهران

وضعیت دو ماهه نخست سال جاری بازار مسکن در تهران باعث شد تا مناطق جنوبی از نظر نرخ رشد قیمت در بازه زمانی ۶۲ ماهه از مناطق شمالی پیشی بگیرند. در حال حاضر نسبت شمال به جنوب قیمت ملک به پایین ترین حد خود رسیده است. در طول جهش قیمت، این نسبت به تقریبا ۳ افزایش یافته بود. نتیجه جدید این رالی بررسی شده است.



























مناطق شهری تهران میانگین قیمت هر متر آپارتمان در تهران در اردیبهشت ۱۴۰۱ (هزار تومان)
منطقه یک ۷۴۴۳۹
منطقه ۲ ۵۴۰۹۰
منطقه ۳ ۶۶۴۹۲
منطقه ۴ ۴۰۷۰۷
منطقه ۵ ۴۴۸۷۲
منطقه ۶ ۵۱۱۸۲
منطقه ۷ ۳۳۰۱۹
منطقه ۸ ۳۳۸۳۸
منطقه ۹ ۲۷۱۲۱
منطقه ۱۰ ۲۵۲۶۵
منطقه ۱۱ ۲۵۲۹۴
منطقه ۱۲ ۲۲۲۵۶
منطقه ۱۳ ۳۲۹۹۶
منطقه ۱۴ ۲۷۲۸۶
منطقه ۱۵ ۱۹۹۰۶
منطقه ۱۶ ۲۰۲۲۳
منطقه ۱۷ ۱۹۰۶۶
منطقه ۱۸ ۱۸۳۶۳
منطقه ۱۹ ۲۱۰۵۵
منطقه ۲۰ ۱۹۲۰۱
منطقه ۲۱ ۲۷۹۶۴
منطقه ۲۲ ۳۲۹۶۸
کل شهر تهران ۳۶۳۰۰

مقایسه تورم مسکن در شمال و جنوب تهران حاکی از پیشی گرفتن تاریخی در رالی بازار مسکن در منطقه است. بررسی نبض بازار مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران حکایت از وقوع یک اتفاق بی سابقه حداقل از زمان انتشار آمار قیمت مسکن توسط مناطق تهران دارد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، مقایسه تحولات قیمت مسکن دو گروه در مناطق شمالی و جنوبی شهر در تهران همواره می تواند بازتابی از جهت گیری بازار مسکن باشد. از آنجایی که همیشه در شمال و جنوب تهران یک فاصله معمولی بین قیمت ها وجود دارد، شکستن این فاصله حاکی از تلاطم بازار و انتظار برای احیای روابط سنتی است. روند از دست دادن رابطه پایدار بین قیمت ملک در شمال و جنوب تهران از سال ۱۳۷۶ پس از شروع یک جهش بی سابقه قیمت آغاز شد.

با توجه به اینکه مناطق شمالی شهر به ویژه دو منطقه ۱ و ۵ تهران از سال ۹۷ جهش را آغاز کردند و روند تورمی قیمت ملک به دلیل ارتباط بادوام آپارتمان های با فاصله کم به سایر نقاط تهران سرایت کرد. در شمال و جنوب تهران سقوط کرد. در حالی که قبل از دوره جهش اخیر، نسبت قیمت مسکن شمال به جنوب تهران حدود ۲.۵ بود، این نسبت به تدریج از محدوده نرمال خارج می شود، زیرا نرخ رشد قیمت مسکن در شمال تهران در ابتدای دوره جهش فاصله زیادی با آن داشت. نرخ رشد در جنوب شهر نزدیکتر بود. به این ترتیب در مقطعی از سال ۱۳۷۸ این نسبت به ۳ رسید، یعنی میانگین قیمت مسکن در مناطق ۱ تا ۵ تهران سه برابر میانگین قیمت واحدهای معامله شده در مناطق ۹ تا ۲۰ بود.

اما فاز تنظیم رابطه قیمت ملک در شمال و جنوب تهران در پاییز ۱۳۷۸ و پس از کاهش ریسک متغیرهای غیراقتصادی تأثیرگذار بر بازارها تحت تأثیر اعلام نتایج ریاست جمهوری آمریکا آغاز شد. انتخابات و خروج ترامپ از کاخ سفید. این تعدیل نسبت، که تا یک یا دو ماه پیش به طور پیوسته ادامه داشت، به شکل تورم فوق العاده املاک در مناطق جنوبی در مقابل مناطق شمالی، کاهش قیمت اسمی در شمال در امتداد شهر با افزایش قیمت در پاپا جنوبی به خود گرفت. در واقع در کمتر از دو سال روند تغییرات قیمت ملک در مناطق مختلف تهران به قدری پیش رفته است که نسبت قیمت های شمال به جنوب شهر گاهی با کاهش همراه بوده و در مقاطعی ثابت مانده است. و گاه متورم شد، اما سطح تورم به مراتب کمتر از تورم مسکن در بخش جنوبی شهر بود. در نتیجه نسبت کسر مذکور به تدریج بهبود یافت و مقدار آن کاهش یافت.

اما اکنون حداقل از زمان انتشار آمار قیمت مسکن توسط منطقه تهران اتفاق بی سابقه ای رخ داده است و آن تقدم تاریخی تورم مسکن در جنوب تهران بر تورم مناطق شمالی در رالی بازار املاک پایتخت است. ماجرا از این قرار است که از ابتدای سال ۹۶ تا پایان سال ۱۴۰۱ میانگین قیمت ملک در معاملات در مناطق ۱ تا ۵ ۷.۵ برابر و در مناطق جنوبی یعنی ۹ تا ۲۰ – ۷.۷ برابر بوده است. تورم مستغلات در جنوب شهر در میان مدت کمی جلوتر از تورم املاک در شمال شهر بود.

این وضعیت باعث شده است که نسبت قیمت ملک در شمال و جنوب تهران کمتر از حد انتظار و نرمال تغییر کند. در حالی که انتظار می رفت نسبت بین قیمت های شمال و جنوب به ۲.۵ برابر نسبت قیمت ها در شمال به جنوب شهر بازگردد، این روند تا حدی ادامه یافته که اکنون نسبت قیمت مسکن از شمال جنوب این شهر به ۲.۴ رسیده است، یعنی میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در معاملات در مناطق پنج گانه شمالی تهران، ۲.۴ برابر میانگین قیمت در معاملات مناطق ۹ تا ۲۰ در اردیبهشت ۱۴۰۱ بوده است.

بنابراین، قیمت ملک در شمال و جنوب مجدداً متفاوت شده است، اما این بار ماهیت این واگرایی نسبت به سال‌های ۱۹۹۷ و ۱۹۹۹ متفاوت است و مواد آن نسبت به گذشته در نتیجه افزایش سریع قیمت ملک در سال ۱۹۹۸ متفاوت است. جنوب تهران نسبت به شمال شهر. بر اساس گزارش می، متوسط ​​نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق ۹ تا ۲۰ که در سال ۱۹۹۸ حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد بود، اکنون به ۴۰ درصد رسیده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، بررسی علت اختلاف تورم در شمال و جنوب تهران در اواسط بهار نشان دهنده تاثیر بازار مسکن بر دو موضوع مهم است. اولی بازگشت تقاضای سرمایه به بازار مسکن از سال ۱۴۰۱ و دومی تکمیل ظرفیت رشد قیمت مسکن در شمال شهر و محدود کردن پتانسیل رشد آتی آنها از دید سرمایه گذاران. از یک سو، با توجه به افزایش ریسک متغیر غیراقتصادی و بازگشت انتظارات تورمی، گروهی از سرمایه‌گذاران مسکن در یکی دو ماه گذشته مجددا وارد بازار مسکن شده‌اند و سعی در تبدیل دارایی‌های نقدی به ملک دارند. به عنوان پناهگاه امن در برابر تورم. از آنجایی که باور عمومی در بازار مسکن این است که مناطق شمالی به سقف رشد مسکن رسیده اند، سرمایه گذاران در مناطق جنوبی تصمیم به خرید دارند.

البته میانگین قیمت مسکن در تمامی مناطق تهران طی دوره پنج ساله ۹۶ تا پایان سال ۱۴۰۰، ۸.۸ برابر شده که نسبت به تغییرات مناطق شمالی و جنوبی به تفکیک تا حدودی بیشتر است. چرا که مناطق مرکزی ۶، ۷ و ۸ و همچنین مناطق ۲۱ و ۲۲ در محاسبات «دنیای اقتصاد» برای مقایسه نبض قیمت در شمال و جنوب تهران لحاظ نشده است.